O Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve entendimento relevante para quem compra ou vende imóveis: a alienação de um bem após a inscrição do débito em dívida ativa do vendedor configura fraude à execução, independentemente de o comprador saber ou não da dívida.
Na prática, isso significa que não basta o imóvel estar "limpo" no cartório. Se o vendedor tem uma dívida inscrita em dívida ativa — seja federal, estadual ou municipal —, a venda pode ser anulada para satisfazer esse crédito, e o comprador pode perder o imóvel.
Um detalhe que passa despercebido: empreendedores individuais (MEI ou EI) respondem pessoalmente por dívidas vinculadas ao seu CNPJ. Ou seja, uma dívida tributária da empresa pode comprometer bens pessoais — inclusive imóveis.
O que fazer antes de fechar um negócio imobiliário?
- Solicitar certidões de débitos federais, estaduais e municipais do vendedor;
- Verificar a existência de inscrição em dívida ativa, não apenas execuções ajuizadas;
- Se o vendedor for empresário, consultar também o CNPJ vinculado;
- Pedir o extrato detalhado da dívida ativa para entender o real passivo.
A matrícula limpa é um ótimo sinal na maioria dos casos, mas ela não garante que não exista execução correndo contra o proprietário; é preciso realizar uma análise completa da condição financeira dele no momento da venda.
Antes de assinar qualquer escritura, consulte um advogado. A due diligence imobiliária existe exatamente para proteger você de situações semelhantes.
Carolina Fernandes