A Reforma Tributária já é uma realidade no Brasil e trouxe mudanças profundas para o mercado imobiliário. O sistema de tributação sobre o consumo foi reformulado, e a venda de imóveis passou a ser tratada de forma inédita, especialmente para a pessoa física.
As novas regras começaram a valer em 1º de janeiro de 2026, ainda em fase informativa. A cobrança efetiva do IBS e da CBS ocorrerá de forma gradual a partir de 2027, durante o período de transição do novo sistema.
O que muda na venda de imóveis por pessoa física?
Antes da Reforma Tributária, a pessoa física não era contribuinte de tributos sobre a venda de imóveis. Essa lógica foi alterada.
Agora, a pessoa física passa a pagar IBS e CBS quando sua atuação ultrapassar os seguintes limites:
- Vender mais de três imóveis por ano, desde que tenham sido adquiridos há menos de cinco anos; ou
- Vender mais de um imóvel construído por conta própria nos últimos cinco anos.
A lógica da legislação é clara: diferenciar a venda eventual de imóveis da atuação com caráter econômico e recorrente.
E as empresas imobiliárias?
Para as pessoas jurídicas, especialmente aquelas tributadas pelo Lucro Presumido, permanece a distinção entre imóveis classificados como Estoque e aqueles registrados no Ativo Imobilizado.
A Reforma altera substancialmente a lógica do PIS e da Cofins, substituídos pelo IBS e pela CBS, mas não modifica a incidência do IRPJ e da CSLL. Assim, a estrutura contábil e a classificação dos imóveis continuam sendo fatores relevantes na apuração da carga tributária total.
Carolina Fernandes